為何選挪威
簡單分析挪威房地產市場現狀
1995年以來，挪威房價增長200%以上。熊貓出國認為，伴隨著房價的高速增長，以住房增值部分為抵押的再貸款在一定程度上支撐了挪威過去多年的高消費與經濟繁榮。系統性的基于房價增長的再貸款加大了經濟周期的波動幅度，不利于經濟穩定，值得引起注意。
在挪威，除了迅速增長的來自東歐與南歐的移民，人們對本世紀金融危機的感受并不深。亮麗的經濟表現，也讓人們對危機淡忘得很快。然而，2014年1月，諾貝爾經濟獎獲得者保羅·克魯格曼(Paul Krugmann)警告挪威“金融危機并沒有走遠”�？唆敻衤闹饕獡鷳n是挪威房價與家庭貸款“令人難以置信的增長”，而這歷來都是金融危機的前兆。無獨有偶，另外兩名諾貝爾經濟學獎獲得者，弗農·史密斯(Vernon Smith)與羅伯特·希勒(Robert Shiller)分別在2012年與2013年對挪威房地產價格泡沫提出警告。
家庭貸款與可支配收入比常常被看作是房地產市場是否存在泡沫的重要指標之一，房產是挪威家庭最大的資產，截至2013年底，挪威存量房產總市值約5萬億挪威克朗，差不多人均100萬挪威克朗(按當前匯率，每挪威克朗相當于人民幣0.9元左右;過去一年這個數字維持在0.9～1.1元之間)。
因此，房地產價格崩盤對挪威來說就可能預示著經濟危機。2014年，挪威首相埃爾娜·索爾伯格(Erna Solberg)數次對挪威房地產泡沫論進行反駁：“挪威并不相同，國外經濟學家不了解挪威市場。”在高度全球化的今天，任何一國的經濟都無法獨立于世界而存在——特別是對于只有500萬人口的挪威來說。
其一，挪威的收入高度平均化，全民享受高福利。以各種社會不平等指標度量，挪威都是世界上收入不平等最小的國家之一。根據經濟合作與發展組織(OECD)的數據，挪威的基尼系數大概在0.25，在OECD國家中最低，遠低于美國的0.38。挪威2013年大學畢業生的平均年起薪為42萬克朗，一個在讀博士收入也大致如此，而大學教授年薪水在60～90萬克朗之間。
截至2014年末，挪威石油基金高達6.3萬億克朗，相當于全民人均120萬克朗。這筆巨大的財富是維持挪威高福利社會的保證。挪威的醫療、教育與養老都是國家支出。進入大學的年輕人都可以獲得最長8年、每年大約10萬克朗的國家教育貸款，用以支付完成學業所需的生活支出。在挪威大城市的價格約為300萬克朗，是挪威家庭年平均收入的4倍。收入均等化，也使得挪威少有中國國內所說的“豪宅”。
其二，在挪威，住房貸款屬于“全部追索權”貸款。根據全部追索權條款，住房貸款與貸款人相聯系。即使貸款人放棄住房，也必須全額還款。與此不用的是，美國住房貸款普遍屬于“無追索權貸款”，只要貸款人拒絕還款，銀行只能收回抵押住房，不能繼續追索貸款人。
然而，如此嚴重的房價下跌中，全挪威僅僅發生1033例因貸款違約房產被迫出售的事件，不超過貸款總數的千分之二。這說明，即使部分家庭出現臨時違約，最終也能與銀行達成雙方可以接受的繼續還款條件而避免被迫出售。
一般來講，住房貸款分為兩類：一是用于購買新住房的貸款，也就是住房購買價格扣除首付的部分;二是隨著房價上升，銀行允許住戶以房產增值部分為抵押的再貸款。第二類貸款并沒有伴隨房產交易產生，而是住房擁有人將自己的住房凈資產現金化的一種途徑。在房地產價格相對溫和上漲期間，再貸款的總量相對較小。
資料下載
常見問題
