瑞典：世界住房公平的典范，帶給我們的三大啟示！

 

 

瑞典被西方世界稱為“福利國家的櫥窗”，一直穩(wěn)居聯(lián)合國“最適合人類居住國家榜”前兩名，解決住房問題的成就舉世聞名，堪稱各國楷模。

 

2003年瑞典人均住房使用面積為44.4平方米。瑞典的住房設(shè)施條件相當(dāng)完善，100％配有集中供暖，熱水、淋浴設(shè)備。高質(zhì)量的住房條件并沒有帶來高昂的成本與負(fù)擔(dān)。對(duì)于瑞典所有家庭來說，2005年全國戶均住房支出約為7.1萬瑞典克朗(1瑞典克朗約折合1元人民幣)，占家庭的可支配收人比重平均為24%，其中占單親獨(dú)戶家庭的可支配收比重最高，超過30％，但對(duì)于沒有和孩子住一起的雙親家庭僅為18%。各種數(shù)據(jù)都顯示，瑞典是世界人均住房擁有量最高、居住條件最好的國家之一。更可貴的是瑞典住房分配的公平性亦堪稱典范。

 

這歸功于瑞典政府長期以來將住房作為全民性的公平權(quán)利，推行獨(dú)具特色的廣泛的全民性住房保障政策。作為經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，政府致力于推行高福利、高消費(fèi)、高工資的“三高”政策。其中，住房補(bǔ)貼政策是其福利政策的重要組成部分。該住房政策的特點(diǎn)是補(bǔ)貼高，限制少、覆蓋面廣。

 

大多數(shù)西方國家的公共住房政策目標(biāo)群體范圍是有限的，最多包括中等收入階層，并沒有針對(duì)所有居民的保障計(jì)劃。而瑞典政府在1967年的法案中就提出了“以合理的價(jià)格向全民提供有益于健康的、寬敞的、設(shè)計(jì)合理和設(shè)備齊全的住房”，瑞典政府采取的是普遍受益原則，盡可能縮小國民在住房方面的差異。瑞典的住房補(bǔ)貼系統(tǒng)有三種類型，貸款利息補(bǔ)貼和稅收優(yōu)惠都是普遍性的，只是房租補(bǔ)貼根據(jù)家庭收入和子女人數(shù)來確定。由于龐大的補(bǔ)貼增加了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，到20世紀(jì)90年代以后，瑞典的公共住房政策的目標(biāo)范圍也有逐步縮小的趨勢(shì)。瑞典政府在解決公共住房問題時(shí)，偏重于采用財(cái)政政策。1973年通過的《住房更新法》，規(guī)定房主必須改善不符合最低標(biāo)準(zhǔn)的住房。而政府則給予必要的補(bǔ)助，促進(jìn)住房現(xiàn)代化。瑞典住房的建造者有政府、合作社和個(gè)人。

 

一、政府直接投資修建公共住房

 

政府的房地產(chǎn)公司一般建造公寓等多戶住宅，由地方財(cái)政撥款。地方政府所有的公共住房公司組成的協(xié)會(huì)在瑞典被稱為SABO，它管理全國的公共住房，所建住房的16%左右歸協(xié)作團(tuán)體所有，其余歸地方基層自治體所有。瑞典全國共有284個(gè)自治體，其中280個(gè)有自己的住房公司。這些公司大部分加入了SABO。這些公司不以盈利為目的，地方政府以無息或低息貸款方式提供全部資金，政府不收稅收，公司只計(jì)建房成本，所以，住房售價(jià)較低。公司承擔(dān)了全國住房建設(shè)25%的任務(wù)，為解決居民住房問題發(fā)揮了重要作用。

 

20世紀(jì)40年代后期至50年代早期，大多數(shù)瑞典市政當(dāng)局建立了各自的公共住房公司，隨后大量的住宅被建成。20世紀(jì)50-60年代，瑞典政府大規(guī)模推進(jìn)公共建造住房計(jì)劃，著名的百萬工程(Million Program)，其中一個(gè)目標(biāo)是確保每人除了住房和起居室外有一到兩個(gè)房間。短短十幾年間建造了一百萬套廉價(jià)住房提供給中低收入者，對(duì)當(dāng)時(shí)緩解住房緊缺有非常有積極意義。   

 

20世紀(jì)70年代，單戶型住宅數(shù)量開始增加，但是公寓住宅卻在相應(yīng)減少，因此政府為了解決大量未出租住房的問題采取了提供覆蓋租金損失的優(yōu)惠貸款。這一期間瑞典政府的住房政策的職責(zé)是促進(jìn)存量住房的現(xiàn)代化改造。

 

在隨后的80年代，根據(jù)政府的不同住房修繕計(jì)劃，許多住房實(shí)施了現(xiàn)代化改造。到了80年代末期，新建住房的數(shù)量開始增加，并在1990年達(dá)到了頂峰，這一年建設(shè)了近70000套住房。

 

二、政府直接投資公共租賃住房并對(duì)私人租賃市場(chǎng)嚴(yán)格管控

 

瑞典租賃市場(chǎng)包括公共租賃和私人租賃。公共租賃主要是從市政住房公司租借住房。市政住房公司的住房主要由中央政府資助地方市政當(dāng)局進(jìn)行投資興建，其運(yùn)作是非盈利性為特征。在瑞典公共租賃約占租賃市場(chǎng)一半的比重。1968年，瑞典政府實(shí)施了租金價(jià)格體系以保護(hù)租戶不受過高的租金增長影響而被迫搬家。各城市的住房租金水平由當(dāng)?shù)刈鈶魠f(xié)會(huì)(ferlarnts’associafion)與市政住房公司協(xié)商確定。在確定租金水平時(shí)，必須考慮到住房大小、標(biāo)準(zhǔn)、條件、配套生活設(shè)施等因素。據(jù)此確定的租金水平將作為當(dāng)?shù)厮接凶》抗�司的租金�?biāo)準(zhǔn)。

 

三、合作建房特別發(fā)達(dá)鼓勵(lì)私人建房

 

瑞典政府既直接投資建房，又鼓勵(lì)合作社投資建房。在瑞典以合作社形式建成并管理的住房占全國住宅總數(shù)的50%左右。其中兩個(gè)比較大的住房合作社協(xié)會(huì)，一個(gè)是瑞典全國住房合作社聯(lián)盟HSB，一個(gè)是SvenskaRisksbyggen—HCS，兩者占了所有住房合作社住房存量的25％。瑞典是世界上建立住房合作社最早、最活躍的國家之一。20世紀(jì)20年代末，瑞典住房條件大部分比較差，斯德哥爾摩的部分知識(shí)分子，為了解決這種情況而發(fā)起組織了一個(gè)住房合作社，目的是為中低收入者提供比較好的住房，很快在全國展開。1950年瑞典頒布了法規(guī)，規(guī)定了住房合作社如何運(yùn)作。HSB，是一種以住房資金融通、儲(chǔ)蓄和建設(shè)一體化為特征的互助合作組織。發(fā)展到今天，HSB為1/10的瑞典居民提供了住房，經(jīng)營的住房達(dá)50萬套。HSB有自己的儲(chǔ)蓄銀行，為社員提供高于一般銀行存款利率1％的利率，但其支出僅限于住房有關(guān)，合作社按會(huì)員入會(huì)時(shí)間和儲(chǔ)蓄金額決定提供住房的次序，一般8至10年可獲得住房。

 

瑞典政府對(duì)私人投資建房也是支持的。新建和改建私人住房的居民，可以從私人銀行和政府獲得長期貸款。私人銀行貸款約占70%，其余為政府貸款。還款期限可長達(dá)50年，貸款利息率雖和市場(chǎng)利率一樣，但政府給予利息補(bǔ)貼。

 

四、政府通過住房金融政策提供利息補(bǔ)貼

 

公共住房金融政策又分為公共住房建造的金融政策和公共住房消費(fèi)的金融政策。瑞典對(duì)非營利出租住房、合作社住房、獨(dú)戶小住宅和私有住房都提供補(bǔ)貼貸款。瑞典政府主張執(zhí)行“低資金”政策，即由政府補(bǔ)貼大量貸款利息來維持建房的低成本，抵押貸款利率控制在3%以下，貸款期限可長達(dá)40年。合作社所建住房的費(fèi)用一般由房主采用分期付款方式償還。首期付款以儲(chǔ)蓄抵充，一般占房?jī)r(jià)的1%，房?jī)r(jià)的29%由政府提供年利率為2.6%的低息貸款，以后每年遞增0.25個(gè)百分點(diǎn)，直到與市場(chǎng)利率持平；其余70%為抵押貸款，按市場(chǎng)利率計(jì)息。瑞典抵押貸款機(jī)構(gòu)有城市抵押銀行、瑞典住房貸款銀行、互助購房貸款銀行。住房貸款銀行主要經(jīng)營第二抵押貸款，以低于市場(chǎng)利率發(fā)放貸款。國家退休基金也是瑞典住房金融機(jī)構(gòu)之一，該基金是一種福利，更是一項(xiàng)可用于工業(yè)投資的國家基金的資金來源。該基金的很大一部分用于住房領(lǐng)域。瑞典全國住房合作社聯(lián)盟也是瑞典住房金融機(jī)構(gòu)之一。瑞典政府明確住房政策是福利政策的重要一環(huán)。國家住房部每年從住宅建設(shè)資金中提出一部分，直接撥給瑞典HSB住房合作社作為社員貸款的貼息。

 

瑞典的住房制度一直是基于這樣的分工：中央政府負(fù)責(zé)住房建設(shè)的立法和財(cái)政支持，地方政府則負(fù)責(zé)住房的規(guī)劃和實(shí)施。

 

五、瑞典住房發(fā)展模式特點(diǎn)及啟示：

 

1、瑞典住房模式社會(huì)福利型特征較為明顯，保障面寬，補(bǔ)貼金額較多，政府對(duì)住房市場(chǎng)全方位介入和控制。

 

2、瑞典住房供應(yīng)渠道多元化，尤其是合作建房，政府在法律、政策、資金上予以扶持；同時(shí)鼓勵(lì)私人建房，對(duì)商品房市場(chǎng)起到了很好的分流作用。對(duì)照我國的情況，合作建房鮮有成功的案例，也缺乏必要的政策支持，城市居民私人建房更無可能，造成千軍萬馬擠“購商品房”這一獨(dú)木橋。

 

3、使用了帶福利性質(zhì)的金融手段扶持低收入群體購（租）房，而這些手段都不以盈利為目的，而是作為政府福利政策的一部分。對(duì)照我國的現(xiàn)狀，除首套房貸利率優(yōu)惠、公積金貸款能享受較低利率外，其他方面則幾近空白。

 

筆者花了較多筆墨剖析多個(gè)國家的住房發(fā)展模式，目的在于借鑒其有益的經(jīng)驗(yàn)，為建立適合中國國情的住房發(fā)展模式提供參考。上述國家的住房制度盡管類型和特色各所區(qū)別，但都有共同的特征：

 

首先，住房問題是重大的民生問題，一個(gè)國家不論其市場(chǎng)化程度如何，政府都需對(duì)住房問題采取必要的干預(yù)，實(shí)施系列住房保障政策，保障大多數(shù)民眾的基本居住權(quán)。

 

其次，住房具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特性，住房問題單靠市場(chǎng)力量是無法解決的。為實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平，解決低收入群體住房問題是政府應(yīng)盡的責(zé)任。

 

其三，各國（或地區(qū)）政府都通過財(cái)政政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、公共住房的供應(yīng)與管理政策等綜合方式對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。

 

其四，各國（或地區(qū)）在住房保障上都重視立法和制度建設(shè)，各級(jí)政府間的責(zé)任分工較為明確——多是中央政府負(fù)責(zé)制定政策、地方政府負(fù)責(zé)實(shí)施。