瑞典房地產交易個人所得稅詳解

瑞典個人住房市場的特色
      瑞典的房地產市場在歐洲屬于奇葩一朵。 其獨特的一手和二手租賃房制度（förstahands／Ändrahands hyreslägenheter），非完整產權的使用權公寓房（bostadsrätt lägenheter），產權型別墅(äganderätt småhus)，構成了住房市場的不同產權形式。 這些產權形式是根據了不同收入人群的住房需求，并在保障人人有房居住的基本原則下進過近一百年的市場演變慢慢形成的。為了避免市場的炒房行為，瑞典政府通過立法規范房屋出租的權利，通過租戶委員會，業主委員會，房地產中介機構，租賃法庭等各種組織，機構和執法部門來規范龐大的地產市場。由于瑞典地產市場最近十年對于房地產新房建設的投資始終處于較低水平，但同時瑞典目前進入負利息時代，寬松的金融貸款體系和剛性的市場需求最終還是托高了房地產市場的價格。在最近十年， 瑞典的平均房價翻倍，在3-5前買房的人，其擁有的房地產市值都有明顯的增長。

那么，個人賣房后，出售房地產的獲益利潤部分怎樣交稅呢？
      瑞典對于房地產交易后地產的增值收益部分（reavinst）增收增值收益稅。對于個人自行居住和使用的房屋，增值收益稅的稅率為22%。這個包括家庭的夏屋，或者在境外投資的自己居住的房屋。
對于因為投資目的而持有的不動產，并非自己居住，而是以出租或投資目的的不動產交易，其增值部分適用27%的所得稅稅率。

房地產在出售前的相關裝修和改建成本是否可以沖抵增值利潤？
      是的，房地產在出售前曾經做過的相關裝修和改建成本，符合國家法律規定的， 可以沖抵利潤部分。在瑞典稅務局的網站，可以根據這個鏈接詞Avdrag för förbättringsutgifter，搜索到具體法律規定。
      稅務局只許可那些對房屋的性能起到重要改善的裝修費用， 且該筆裝修費用在年度內不低于5000Kr。比如說，更換門把手，重新粉刷墻壁，這些都不能作為利潤抵扣的裝修費用。房地產中介的費用，抵押貸款的稅費等都是可以用于抵扣的費用部分。對于普通的裝修改建工程，僅限于出售前的五年內發生的費用可以抵扣。對于基礎性的翻新和裝修，比如擴建房屋，添加陽臺等。于1974年后進行基礎性翻修裝修的使用權公寓房費用可以抵扣， 1952年后進行的基礎性裝修的別墅房費用可以抵扣。
      任何保險公司已經賠付的費用， 國家退稅的裝修費用，都不能用于再次沖抵利潤。申請抵扣利潤的裝修費用應該提供相應發票和收據用于稅務局審核。購買時是新建房的，除非增加房屋的面積或者新的功能，一般情況下，后期再進行的裝修費用都不能給予抵扣。

什么時候需要支付房地產交易利潤的稅金呢？
      通常情況下，房地產交易利潤的所得稅應該在交易后的次年的稅務申報中申報，并在申報日前將稅金打入納稅賬戶。
      如果你的房子是在2014年出售的，那么，你需要在2015年5月的稅務申報中，將你的所得稅進行申報。
      如果你的稅金部分超過三萬瑞典克朗， 那么超過三萬瑞典克朗的部分，需要在購房后次年的2月12日前，將稅金預先繳入瑞典稅務局的所得稅納稅賬戶。余下的三萬克朗最晚在5月稅務申報截止日前繳入納稅賬號。 如果沒有按期繳入的，那么你講可能被要求支付滯納金或延遲繳納稅款的罰息。

舉例說：你在2010年購買了一個公寓，購買價格250萬瑞典克朗， 2015年初出售了該公寓，出售價格330萬克朗。你出售房屋的利潤就是：80萬瑞典克朗。這部分利潤，你需要向國家繳納17.6 萬瑞典克朗。 這17.6萬瑞典克朗，你應該將14.6萬克朗在2016年的2月12日前先支付到國家的納稅賬戶內，并注明你的人口號。 其余的三萬克朗稅金，應在最晚2016年的5月2日前支付入國家的納稅賬戶。

將售房后的利潤部分用于購置新房，能否推遲繳稅？
      如果在房屋出售后將繼續購買新的居住房，瑞典法律允許將出售房屋利潤的稅務部分延遲繳付。這個被稱為Uppskov reavinst。

賣房利潤延遲繳付稅金是有一定條件的：
      首先，賣房利潤延遲繳付的稅金僅限于利潤來自于出售個人的固定居住房，并被用于購買個人的固定居住房，包括使用權公寓或別墅。 因此，出售休假屋（Fritidshus）或非自己居住的房屋的利潤或者用于購買休假屋，非自住的投資房都不能適用延遲繳納稅金的政策。

－個人出售的固定居住房屋必須是居住滿一年以上的。
－出售房屋的利潤部分（納稅基數）必須要超過5萬瑞典克朗。
－購買的新房屋必須價格上比原有的房屋價值要高。
－獲得稅務局延遲繳付稅金許可的，必須要每年支付賣房利潤部分（納稅基數）的0.5%作為延遲繳納稅金的費用。
－可以被許可延遲繳納稅金的賣房利潤（納稅基數）最高為145萬瑞典克朗
－個人能夠享受到的延遲繳納
稅金部分最終由稅務局根據新買房的價格來進行核定。（很可能最終被稅務局許可的延遲繳納稅金的利潤部分只是你賣房獲得的全部利潤中的一部分。）
－延遲繳納賣房利潤的所得稅稅金可以一直維持到新購買的居住房再次被出售的那一天。

     綜上所述相信會對想移民瑞典的朋友來說大有裨益。